Energieausweis: Arten, Pflichten und Gültigkeit nach dem neuen GModG
Der Energieausweis ist der gesetzlich vorgeschriebene Steckbrief für die energetische Qualität eines Gebäudes. Es gibt ihn in zwei Arten: als Bedarfsausweis, der die Gebäudesubstanz rechnerisch bewertet, und als Verbrauchsausweis, der die realen Verbräuche aus mindestens 36 Monaten auswertet. Pflicht ist er bei Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung und Neubau: Spätestens zur Besichtigung muss er unaufgefordert vorgelegt werden, und schon die Immobilienanzeige muss zentrale Kennwerte nennen. Gültig ist er zehn Jahre. Rechtsgrundlage ist seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr das GEG, sondern das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, §§ 79 bis 88); zum 1. Januar 2027 werden die Pflichtangaben in Anzeigen erweitert. Dieser Ratgeber erklärt aus der Vermarktungspraxis in Gießen, Grünberg und Mittelhessen, welcher Ausweis wann genügt, was auf Eigentümer zukommt und welche Fehler Zeit und Geld kosten.
Vom GEG zum GModG: neues Gesetz, bekannte Pflichten
Wer heute nach den Regeln für den Energieausweis sucht, landet oft noch bei Texten zum Gebäudeenergiegesetz (GEG). Dieses Gesetz gibt es so nicht mehr: Am 29. Juli 2026 wurde es durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst, umbenannt und in Teilen neu nummeriert. Die Vorschriften zum Energieausweis stehen jetzt in den §§ 79 bis 88 GModG, die Pflichtangaben für Immobilienanzeigen in § 87 GModG. Viele Ratgeber und sogar Exposé-Vorlagen zitieren weiter das alte Recht.
Für Eigentümer ändert das zunächst wenig am Inhalt: Der Energieausweis bleibt ein reines Informationsdokument. § 79 GModG stellt ausdrücklich klar, dass er ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften dient und einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen soll. Er ist also weder ein Sanierungsbefehl noch eine Wertermittlung, sondern eine standardisierte Kennzahl, mit der Kaufinteressenten und Mieter Objekte vergleichen.
Wichtig wird die Umstellung an zwei Stellen: Erstens hat der Gesetzgeber mit der Reform beschlossen, die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen zum 1. Januar 2027 zu erweitern, dazu unten mehr. Zweitens ist ein veralteter Gesetzesverweis im Exposé zwar kein Bußgeldfall, aber ein Warnsignal: Wer dort noch altes Recht zitiert, arbeitet erkennbar mit Vorlagen von gestern. In unserer Vermarktung in Gießen und Grünberg prüfen wir deshalb bei jedem Objekt zuerst, ob Ausweis und Anzeigen dem aktuellen Stand entsprechen.
Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis: die zwei Arten im Vergleich
Das Gesetz kennt genau zwei Arten von Energieausweisen. Der Energiebedarfsausweis (§ 81 GModG) bewertet die Substanz: Ein Aussteller analysiert Gebäudehülle, Fenster, Dach, Heizung und Warmwasserbereitung und berechnet daraus den theoretischen Energiebedarf. Das Ergebnis ist unabhängig davon, wie sparsam die Bewohner tatsächlich heizen. Der Energieverbrauchsausweis (§ 82 GModG) geht den umgekehrten Weg: Er wertet die realen Verbrauchsdaten aus einem zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 36 Monaten aus, etwa aus Heizkostenabrechnungen. Die jüngste Abrechnungsperiode darf dabei höchstens 18 Monate zurückliegen, der Verbrauch wird witterungsbereinigt und längere Leerstände werden rechnerisch berücksichtigt.
In vielen Fällen dürfen Eigentümer frei wählen. Eine wichtige Ausnahme macht § 80 Absatz 3 GModG: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist der Bedarfsausweis Pflicht, es sei denn, das Haus hat schon bei der Errichtung oder durch spätere Modernisierung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht. Gerade im Landkreis Gießen, wo viele Einfamilienhäuser aus den 1950er bis 1970er Jahren stammen, ist der Bedarfsausweis deshalb häufig nicht Kür, sondern Vorschrift.
Beim Preis unterscheiden sich beide spürbar: Der Verbrauchsausweis ist die einfachere Auswertung und kostet in der Regel einen niedrigen dreistelligen Betrag, der Bedarfsausweis liegt wegen der Gebäudeanalyse meist im mittleren dreistelligen Bereich. Billigangebote aus dem Internet ohne jede Datenprüfung sind möglich, im Streitfall aber das Papier nicht wert.
Die Pflichten bei Verkauf und Vermietung: Vorlage, Aushang, Übergabe
Die praktischen Pflichten regelt § 80 GModG, und sie beginnen früher, als viele denken. Wer ein bebautes Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung verkauft, neu vermietet, verpachtet oder verleast, braucht einen gültigen Energieausweis, bevor die Vermarktung startet. Spätestens bei der Besichtigung muss der Verkäufer oder der beauftragte Makler den Ausweis oder eine Kopie unaufgefordert vorlegen; ein deutlich sichtbarer Aushang während des Termins genügt. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis dem Interessenten unverzüglich vorzulegen. Nach Abschluss des Kaufvertrags muss er dem Käufer übergeben werden, bei Neuvermietung gilt das alles entsprechend für den Vermieter.
Keine Pflicht besteht gegenüber Bestandsmietern: Wer in einem laufenden Mietverhältnis wohnt und nichts Neues anmietet, hat keinen Anspruch auf einen Energieausweis. Ausgenommen sind außerdem kleine Gebäude mit bis zu 50 Quadratmetern Nutzfläche sowie Baudenkmäler, für die die Vorlagepflichten nicht gelten.
Aus unserer Vermarktungspraxis in Mittelhessen können wir sagen: Der fehlende oder abgelaufene Energieausweis ist einer der häufigsten Zeitfresser vor dem Start. Die Anzeige darf ohne die Kennwerte aus einem gültigen Ausweis nicht sauber geschaltet werden, also wartet das ganze Objekt. Wer den Verkauf plant, sollte den Ausweis deshalb ganz an den Anfang setzen, am besten zusammen mit der Wertermittlung, bei der die Unterlagen ohnehin gesichtet werden.
Pflichtangaben in der Immobilienanzeige: § 87 GModG heute und ab 2027
Liegt beim Schalten einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien, also auf Portalen oder in Zeitungen, ein gültiger Energieausweis vor, müssen bestimmte Kennwerte schon in der Anzeige stehen. Für Wohngebäude verlangt § 87 GModG fünf Angaben: die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, die wesentlichen Energieträger der Heizung, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Verantwortlich ist der Verkäufer oder Vermieter; schaltet ein beauftragter Makler die Anzeige, fällt die Einhaltung in dessen Verantwortung. Fehlen die Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit, die nach § 108 GModG mit einem Bußgeld bis in den fünfstelligen Bereich geahndet werden kann. Dazu kommt das Risiko wettbewerbsrechtlicher Abmahnungen wegen unvollständiger Anzeigen.
Zum 1. Januar 2027 wird diese Liste erweitert. Dann müssen Anzeigen für alle Gebäudetypen die Art des Energieausweises, sein Ausstellungsdatum, den im Ausweis angegebenen Jahres-Primärenergiebedarf in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr, die Energieeffizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger der Heizung nennen. Neu sind vor allem das Ausstellungsdatum und der Primärenergiewert; wer seine Anzeigenvorlagen nicht anpasst, schaltet ab Januar 2027 formal fehlerhafte Anzeigen.
Eine Feinheit wird oft übersehen: Die Anzeigenpflicht greift nur, wenn zum Zeitpunkt der Schaltung bereits ein gültiger Ausweis vorliegt. Existiert noch keiner, darf die Anzeige ohne die Kennwerte erscheinen, spätestens zur Besichtigung muss der Ausweis dann aber da sein. Darauf zu spekulieren lohnt nicht: Portale fragen die Werte ohnehin ab, und ernsthafte Interessenten tun es auch.
Gültigkeit: zehn Jahre, aber nicht in jedem Fall
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung, so § 79 Absatz 3 GModG. Er verliert seine Gültigkeit aber früher, wenn das Gebäude so umfassend verändert wird, dass nach § 80 Absatz 2 ein neuer Bedarfsausweis erforderlich ist, etwa bei einer großen Sanierung mit energetischer Gesamtberechnung. Ein frisch sanierter Altbau sollte ohnehin einen neuen Ausweis bekommen: Die bessere Effizienzklasse ist eines der stärksten Verkaufsargumente, das die Modernisierung hergibt.
Wichtig für die Praxis: Es gibt keine allgemeine Pflicht, einen abgelaufenen Ausweis zu erneuern. Wer sein Haus selbst bewohnt und weder verkauft noch neu vermietet, braucht gar keinen. Die Pflicht entsteht erst mit der Vermarktung, dann aber sofort. Das Ausstellungsdatum steht auf der ersten Seite des Ausweises; ab 2027 muss es sogar in der Immobilienanzeige genannt werden, Interessenten sehen das Alter des Dokuments also künftig auf den ersten Blick.
Für sehr alte Ausweise aus der Zeit zwischen 2007 und 2014 gelten zusätzlich Übergangsregeln, etwa Zuschläge auf Verbrauchskennwerte ohne Warmwasseranteil. Praktisch sind diese Dokumente inzwischen fast alle abgelaufen. Unsere Empfehlung aus der Bewertungspraxis: Vor jedem Vermarktungsstart das Ausstellungsdatum prüfen und bei weniger als einem Jahr Restlaufzeit gleich neu ausstellen lassen, damit der Ausweis nicht mitten in der Vermarktung oder kurz vor dem Notartermin abläuft.
Der Energieausweis als Preisfaktor beim Verkauf
Der Energieausweis informiert nicht nur, er bewegt Preise. Käufer und finanzierende Banken lesen die Effizienzklasse als Signal für kommende Kosten: Nach einer JLL-Auswertung von rund 5.000 Angebotsdaten waren Wohnimmobilien der Energieklassen G und H im Schnitt 28,7 Prozent günstiger ausgeschrieben als Objekte der besten Klassen. Wie der energetische Zustand mit Lage, Fläche und Zustand zum Gesamtwert zusammenspielt, zeigt unser Ratgeber Was ist mein Haus wert.
Zwei Dinge sollten Eigentümer daraus nicht ableiten. Erstens: Eine schlechte Klasse macht ein Haus nicht unverkäuflich. Ein Gebäude der Klasse F oder G findet seinen Käufer, wenn der Preis die anstehenden Maßnahmen ehrlich einrechnet; die Modernisierungsempfehlungen, die jedem Ausweis nach § 84 GModG beiliegen, liefern dafür sogar die Argumentationsgrundlage. Zweitens: Bedarfs- und Verbrauchsausweis können für dasselbe Haus unterschiedliche Bilder zeichnen, weil sparsame Bewohner einen Verbrauchsausweis schönen und verschwenderische ihn verschlechtern. Wo die Wahl besteht, lohnt ein kurzer Blick mit Fachverstand, welcher Ausweis das Objekt fair abbildet.
Bei Bleifuß Immobilien gehört das zum Vermarktungsauftrag: Wir prüfen den vorhandenen Ausweis auf Gültigkeit, organisieren bei Bedarf die Ausstellung über eine nach § 88 GModG berechtigte Fachperson und übernehmen die korrekten Pflichtangaben in Anzeige und Exposé, beim Verkauf genauso wie bei der Vermietung. Der erste Schritt ist die kostenlose Bewertung vor Ort in Gießen, Grünberg und dem gesamten Landkreis.
Häufige Fragen
Ist ein Energieausweis Pflicht?
Ja, sobald ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, neu vermietet, verpachtet oder verleast wird und beim Neubau. Spätestens zur Besichtigung muss er unaufgefordert vorgelegt werden. Wer selbst im eigenen Haus wohnt und nicht vermarktet, braucht keinen. Ausgenommen sind kleine Gebäude bis 50 Quadratmeter Nutzfläche und Baudenkmäler.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Absatz 3 GModG). Er verliert früher seine Gültigkeit, wenn das Gebäude so umfassend saniert wird, dass ein neuer Bedarfsausweis erforderlich ist. Eine Pflicht zur Erneuerung ohne Anlass gibt es nicht; erst Verkauf oder Neuvermietung lösen sie aus.
Was kostet ein Energieausweis?
Ein Verbrauchsausweis kostet in der Regel einen niedrigen dreistelligen Betrag, ein Bedarfsausweis wegen der Gebäudeanalyse meist einen mittleren dreistelligen Betrag. Entscheidend ist weniger der Preis als die Datengrundlage: Ein Ausweis ohne geprüfte Verbrauchs- oder Gebäudedaten hält im Streitfall nicht stand.
Welcher Energieausweis ist Pflicht: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?
Meist besteht Wahlfreiheit. Pflicht ist der Bedarfsausweis für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 modernisiert sind. Das betrifft viele ältere Einfamilienhäuser, auch im Raum Gießen.
Was ändert sich ab 2027 beim Energieausweis in Immobilienanzeigen?
Ab dem 1. Januar 2027 müssen Anzeigen für alle Gebäudetypen sechs Angaben enthalten: Art des Energieausweises, Ausstellungsdatum, Jahres-Primärenergiebedarf in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr, Energieeffizienzklasse, Baujahr und wesentliche Energieträger der Heizung. Neu sind vor allem Ausstellungsdatum und Primärenergiewert.
Wer darf einen Energieausweis ausstellen?
Nur die in § 88 GModG genannten Fachleute, darunter bauvorlageberechtigte Architekten und Ingenieure, Absolventen einschlägiger technischer Studiengänge, Handwerksmeister bestimmter Gewerke und Schornsteinfeger mit Zusatzqualifikation sowie Personen mit bestandener BAFA-Qualifikationsprüfung Energieberatung. Eigentümer dürfen ihn nicht selbst ausstellen.
Was passiert, wenn der Energieausweis fehlt?
Wer bei Besichtigung, Übergabe oder in der Immobilienanzeige gegen die Pflichten verstößt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die nach § 108 GModG mit einem Bußgeld bis in den fünfstelligen Bereich geahndet werden kann. Unvollständige Anzeigen können zudem wettbewerbsrechtlich abgemahnt werden. Die Anzeigen-Kennwerte sind nur dann entbehrlich, wenn bei Schaltung noch kein gültiger Ausweis existiert.