Verkehrswert einer Immobilie: was er bedeutet, wer ihn festlegt und wann Sie ihn brauchen

Verkehrswert ist ein Stichtagswert mit Zweck, kein Preisschild

Wer den Verkehrswert seiner Immobilie googelt, sucht meist eine einzige Zahl, die „stimmt“. Genau das kann der Verkehrswert nicht leisten, und das liegt nicht an schlechten Gutachtern, sondern an seiner Konstruktion. Der Verkehrswert beschreibt den Preis, der zu einem bestimmten Stichtag erzielbar wäre. Er ist also erstens eine Momentaufnahme: Ändern sich Zinsen, Nachfrage oder der Zustand des Hauses, ändert sich der Wert. Und er ist zweitens ein hypothetischer Wert: Er sagt, was der Markt zahlen würde, nicht, was ein konkreter Käufer am Ende tatsächlich zahlt.

Dazu kommt der Zweck. Dieselbe Doppelhaushälfte in Grünberg hat rechtlich nur einen Verkehrswert, aber je nach Anlass wird er von unterschiedlichen Stellen mit unterschiedlichen Methoden und unterschiedlicher Tiefe ermittelt: vom Finanzamt pauschal nach Aktenlage, vom Sachverständigen per Gutachten mit Ortstermin, vom Vollstreckungsgericht per Beschluss, vom Makler als begründete Marktwerteinschätzung für den Verkauf. Die Ergebnisse können spürbar auseinanderliegen, obwohl alle „den Verkehrswert“ meinen.

Für Eigentümer in Mittelhessen heißt das: Fragen Sie nicht nur „Was ist meine Immobilie wert?“, sondern immer auch „Wofür brauche ich die Zahl, und zu welchem Stichtag?“. Erst die Antwort darauf bestimmt, ob eine kostenlose Markteinschätzung reicht oder ob es ein Gutachten braucht, das vor Finanzamt oder Gericht Bestand hat.

Die gesetzliche Definition: § 194 BauGB im Klartext

Der Verkehrswert ist in § 194 Baugesetzbuch definiert, und schon der Gesetzestext stellt klar: Verkehrswert und Marktwert sind dasselbe, das Gesetz nennt beide Begriffe in einem Atemzug. Bestimmt wird der Wert durch den Preis, der zum Ermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.

Jedes Merkmal dieser Definition hat praktische Folgen. „Gewöhnlicher Geschäftsverkehr“ bedeutet: freier Markt, ausreichend Zeit, keine Zwangslage auf einer Seite. Der schnelle Verkauf an den Nachbarn unter Zeitdruck ist deshalb genauso wenig der Verkehrswert wie der Liebhaberpreis eines Käufers, der genau dieses Haus unbedingt will. „Rechtliche Gegebenheiten“ heißt: Wegerechte, Wohnrechte, Erbbaurecht oder Denkmalschutz fließen in den Wert ein, auch wenn man sie dem Haus nicht ansieht. Und „ohne persönliche Verhältnisse“ heißt: Was der Eigentümer einst bezahlt oder investiert hat und was die Immobilie ihm emotional bedeutet, spielt keine Rolle.

Das Stichtagsprinzip hat eine oft übersehene Konsequenz: Ein Gutachten von vor drei Jahren beantwortet eine andere Frage als die nach dem heutigen Wert. Zinsen, Baukosten und Nachfrage haben sich seitdem bewegt, und für steuerliche oder gerichtliche Zwecke zählt ohnehin nur der Wert zum jeweils maßgeblichen Stichtag, etwa dem Todestag des Erblassers.

In unserer Bewertungspraxis ist der letzte Punkt der häufigste Streitfall: Die Erinnerung an die Baukosten von damals und der Verkehrswert von heute haben rechtlich nichts miteinander zu tun. Eine kurze Begriffsübersicht finden Sie auch in unserem Glossar, die Grundlagen der Preisbildung im Ratgeber Was ist mein Haus wert.

So wird der Verkehrswert nach der ImmoWertV ermittelt

Wie der Verkehrswert zu ermitteln ist, regelt seit dem 1. Januar 2022 die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie normiert drei gleichwertige Verfahren. Das Vergleichswertverfahren (§§ 24 bis 26 ImmoWertV) leitet den Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab und ist der Standard für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Das Ertragswertverfahren (§§ 27 bis 34) bewertet vermietete Objekte über ihre nachhaltig erzielbaren Erträge. Das Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39) rechnet über Bodenwert plus Gebäudesubstanz und kommt zum Zug, wenn Vergleichsfälle fehlen, etwa bei besonderen Häusern im ländlichen Raum.

Zwei Zutaten machen die Verfahren erst belastbar. Erstens die Daten: Grundlage sind die Kaufpreissammlungen und Auswertungen der Gutachterausschüsse, darunter die Bodenrichtwerte sowie Anpassungsfaktoren, mit denen ein rechnerischer Wert an die tatsächliche Marktlage angepasst wird. Ein Sachwert ohne diese Marktanpassung ist nur eine Baukostenrechnung, kein Verkehrswert. Zweitens die Objektdaten selbst: Baujahr, Zustand und vor allem die korrekte Wohnfläche. Wie oft genau diese Zahl in alten Unterlagen falsch ist, zeigt unser Ratgeber zur Wohnflächenberechnung.

In der Praxis werden häufig zwei Verfahren kombiniert, um das Ergebnis abzusichern. Für ein selbst bewohntes Haus im Landkreis Gießen heißt das in der Regel: Vergleichswertverfahren, abgestützt durch den Sachwert. Welche Faktoren den Wert im Einzelnen treiben, lesen Sie im Ratgeber Was ist mein Haus wert.

Wann der Verkehrswert gebraucht wird: Finanzamt, Erbe, Scheidung, Zwangsversteigerung

Beim freien Verkauf ist der Verkehrswert die Richtschnur für den Angebotspreis. Daneben gibt es Anlässe, bei denen die Zahl nicht der Orientierung dient, sondern rechtliche und steuerliche Folgen hat.

Im Erb- und Schenkungsfall setzt das Finanzamt den Wert für die Steuer zunächst selbst fest, in einem typisierten Verfahren nach dem Bewertungsgesetz, pauschal nach Aktenlage und ohne das Haus je betreten zu haben. Sanierungsstau, veraltete Haustechnik oder ein eingetragenes Wohnrecht bleiben dabei oft außen vor, der festgesetzte Wert fällt entsprechend häufig zu hoch aus. Dagegen hilft die Öffnungsklausel des § 198 Bewertungsgesetz: Erben dürfen einen niedrigeren Wert nachweisen, durch ein Gutachten des Gutachterausschusses, ein Gutachten entsprechend zertifizierter oder öffentlich bestellter Sachverständiger oder durch einen tatsächlichen Verkaufspreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde.

Bei der Scheidung braucht der Zugewinnausgleich einen Verkehrswert zum Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags; gerechnet wird mit dem Wert abzüglich der Restschuld. Können sich die Ehegatten nicht einigen, bestellt das Gericht einen Sachverständigen. Und in der Zwangsversteigerung setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert nach § 74a ZVG per Beschluss fest, meist auf Basis eines gerichtlich beauftragten Gutachtens. An diesem festgesetzten Wert hängen die gesetzlichen Gebotsgrenzen, etwa die Sieben-Zehntel-Grenze, bis zu der Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen können. In unserer Praxis in Mittelhessen ist der Erbfall der mit Abstand häufigste Anlass: Oft kommen Familien erst nach dem Steuerbescheid zu uns, dabei lässt sich die Weiche viel früher stellen.

Verkehrswert und Verkaufspreis: zwei Zahlen, die selten exakt gleich sind

Auch beim ganz normalen Verkauf lohnt es sich, Verkehrswert und Verkaufspreis auseinanderzuhalten. Der Verkehrswert ist der zum Stichtag erzielbare Preis unter normalen Marktbedingungen. Der tatsächliche Verkaufspreis entsteht dagegen über Wochen der Vermarktung, durch Angebotsstrategie, Nachfrage und Verhandlung. Beide Zahlen liegen bei sauberer Bewertung nah beieinander, identisch sind sie fast nie.

Drei Gründe sind dafür verantwortlich. Erstens die Zeit: Zwischen Bewertungsstichtag und Notartermin können Monate liegen, in denen sich Zinsen und Nachfrage bewegen. Zweitens die Marktlage vor Ort: In der Universitätsstadt Gießen treffen Objekte auf eine breite, konstante Nachfrage, im ländlichen Teil des Landkreises ist die Käufergruppe kleiner und die Streuung der erzielten Preise größer. Ein korrekt ermittelter Verkehrswert kann dort länger auf seinen Käufer warten. Drittens die Angebotsstrategie: Ein deutlich über dem Verkehrswert gestartetes Objekt liegt erfahrungsgemäß lange im Markt und verkauft sich am Ende oft unter seinem realistischen Wert, weil lange Vermarktungszeiten Interessenten misstrauisch machen.

Der Verkehrswert ist deshalb kein Versprechen, sondern die belastbare Ausgangsbasis: Er begründet den Angebotspreis gegenüber Käufern und deren Banken und schützt vor den beiden teuren Fehlern, dem zu hohen Start und dem zu schnellen Verkauf unter Wert. Wie wir diese Basis in die Vermarktung übersetzen, zeigt unsere Seite zum Immobilienverkauf. Zur Einordnung aus unserer Praxis: Realistisch bewertete Objekte vermarkten wir in der Region im Schnitt in rund drei Monaten, und die Bewertung am Anfang ist der wichtigste Hebel, damit es dabei bleibt.

Gutachten, Kurzgutachten oder Maklereinschätzung: der passende Weg zum Verkehrswert

Welchen Weg Sie zum Verkehrswert wählen sollten, hängt vom Zweck ab. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten erstellen öffentlich bestellte und vereidigte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige sowie der örtliche Gutachterausschuss. Es dokumentiert Objekt, Verfahren und Datengrundlage auf vielen Seiten, kostet je nach Objekt und Umfang einen mittleren bis hohen vierstelligen Betrag und ist der richtige Weg, wenn die Zahl vor Finanzamt oder Gericht Bestand haben muss, also bei Steuerstreit, strittiger Erbauseinandersetzung oder im gerichtlichen Verfahren.

Ein Kurzgutachten dokumentiert dieselbe Systematik in kompakter Form und genügt häufig für die Abstimmung innerhalb der Familie, etwa wenn Geschwister eine geerbte Immobilie untereinander fair aufteilen wollen und niemand streitet. Für den Verkauf wiederum ist die marktorientierte Werteinschätzung eines qualifizierten Maklers der übliche Weg: Sie arbeitet mit denselben Verfahren der Wertermittlung, ist aber auf die Frage zugeschnitten, zu welchem Preis das Objekt aktuell tatsächlich vermarktet werden sollte.

Bei Bleifuß Immobilien ist diese Einschätzung Teil der DEKRA-zertifizierten Immobilienbewertung: Wir besichtigen das Objekt in Gießen, Grünberg oder dem Landkreis, prüfen Unterlagen und Wohnfläche und begründen den Wert mit echten Vergleichsobjekten aus der Region. Das Ergebnis ist schriftlich, kostenlos und unverbindlich. Und wenn der Fall ein volles Gutachten verlangt, sagen wir das offen und ordnen ein, ob sich der Aufwand im konkreten Fall lohnt.