Sanierungspflicht: welche Pflichten das GModG Eigentümern wirklich auferlegt

Keine allgemeine Sanierungspflicht: was im GModG wirklich steht

Wer „Sanierungspflicht“ sucht, erwartet meist eine Liste mit Fristen, bis zu denen das eigene Haus auf einen bestimmten Standard gebracht sein muss. Diese Liste gibt es nicht. Das deutsche Gebäudeenergierecht arbeitet mit anlassbezogenen Pflichten: Es knüpft an ein Ereignis an, etwa an einen Eigentümerwechsel, eine Fassadensanierung oder den Austausch der Heizung. Ohne solchen Anlass muss niemand sein Haus energetisch modernisieren.

Rechtsgrundlage ist seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr das Gebäudeenergiegesetz (GEG), sondern das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Das ist mehr als eine Umbenennung: Die Reform hat Vorschriften gestrichen, auf denen praktisch alle älteren Ratgeber aufbauen. Die §§ 71 bis 73 sind weggefallen, und damit die 65-Prozent-Regel für neu eingebaute Heizungen sowie das Betriebsverbot für Heizkessel ab 30 Betriebsjahren. Viele Beiträge, die heute „Sanierungspflicht 2026“ im Titel tragen, erklären also Recht, das es nicht mehr gibt.

Vier Vorschriften bilden den Kern dessen, was Eigentümer von Bestandsgebäuden tatsächlich trifft: die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke (§ 35), die Bauteil-Anforderungen bei Änderungen (§ 36), das Verschlechterungsverbot (§ 34) und die Regeln für den Heizungstausch (§§ 42 bis 46). Dazu kommt bei größeren Gebäuden eine Prüfpflicht für ältere Heizungsanlagen. Diese vier plus eine Pflicht gehen wir der Reihe nach durch.

Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist die einzige echte Nachrüstpflicht

Die einzige Vorschrift, die von Eigentümern ohne jeden Umbau eine Maßnahme verlangt, ist § 35 GModG. Er betrifft die oberste Geschossdecke, also die Decke zwischen dem obersten beheizten Raum und dem unbeheizten Dachboden. Erfüllt sie den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht, muss sie so gedämmt werden, dass der Wärmedurchgangskoeffizient höchstens 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin beträgt. Die Pflicht gilt für Wohngebäude und für Nichtwohngebäude, die im Jahr mindestens vier Monate auf mindestens 19 Grad beheizt werden.

Es gibt zwei gleichwertige Wege. Statt der Decke kann auch das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt werden. Wer den Dachboden später ausbauen will, dämmt deshalb meist gleich das Dach und erfüllt die Pflicht damit mit. Ist die Dämmschichtdicke technisch begrenzt, etwa bei einer Zwischensparrendämmung mit niedrigen Sparren oder bei einer Dämmung im Deckenzwischenraum, genügt nach § 35 Absatz 2 die nach den Regeln der Technik höchstmögliche Dicke. Das Gesetz verlangt dann keinen Umbau der Konstruktion, sondern das Machbare.

In unseren Besichtigungen im Landkreis Gießen ist die ungedämmte oberste Geschossdecke der Punkt, der bei Altbauten aus den 1950er bis 1970er Jahren am häufigsten zur Sprache kommt. Technisch ist es eine der einfachsten Maßnahmen am Haus, weil der Dachboden in der Regel frei zugänglich ist und keine Gerüste nötig sind. Genau deshalb ist sie auch die Pflicht, die Käufer am ehesten selbst erledigen können, ohne das Haus umzubauen.

Zwei Jahre nach dem Eigentümerwechsel: die Frist, die fast überall falsch erklärt wird

Für kleine Wohnhäuser gilt eine Sonderregel, die beim Kauf wichtig wird. Nach § 35 Absatz 3 GModG muss bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine selbst bewohnte, erst der neue Eigentümer die Dämmpflicht erfüllen. Die Frist dafür beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002.

Dieser Satz wird fast überall zu „zwei Jahre nach dem Kauf“ verkürzt, und das ist der häufigste Fehler zum Thema. Die Frist hängt am ersten Eigentümerwechsel nach dem Stichtag, nicht an jedem weiteren. Wer heute ein Haus kauft, das bereits 2008 oder 2015 den Eigentümer gewechselt hat, erhält also keine neue Zweijahresfrist. Er übernimmt eine Pflicht, die längst fällig ist, und zwar unabhängig davon, ob der Vorbesitzer sie erfüllt hat. Nur wenn das Haus seit dem 1. Februar 2002 nie verkauft, vererbt oder übertragen wurde, startet mit dem eigenen Erwerb die Zweijahresfrist.

Für Käufer in Mittelhessen folgt daraus eine einfache Frage, die beim Hauskauf vor den Notartermin gehört: Wann hat dieses Haus zuletzt den Eigentümer gewechselt, und ist die oberste Geschossdecke gedämmt? Für Verkäufer folgt daraus, dass eine fehlende Dämmung kein Verkaufshindernis ist, aber ein Thema, das im Gespräch ehrlich auf den Tisch gehört. Wir sprechen den Punkt in der Vorbereitung von Besichtigungen aktiv an, weil er erfahrungsgemäß spätestens von der finanzierenden Bank des Käufers gestellt wird. Verstöße gegen § 35 Absatz 1 sind nach § 108 GModG bußgeldbewehrt, und zwar im Rahmen bis in den fünfstelligen Bereich.

Pflichten bei Umbau und Sanierung: die Zehn-Prozent-Grenze des § 36 GModG

Die zweite Gruppe von Pflichten entsteht erst, wenn ohnehin gebaut wird. Nach § 36 GModG müssen Außenbauteile, die erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut werden, die Wärmedurchgangskoeffizienten der Anlage 7 des Gesetzes einhalten. Das betrifft Fenster, Außenwände, Dachflächen, Türen und Kellerdecken. Wer also die Fassade neu verputzt oder die Fenster tauscht, muss dabei den gesetzlichen Dämmstandard erreichen. Eine Pflicht, diese Arbeiten überhaupt auszuführen, folgt daraus nicht.

Entscheidend ist die Bagatellgrenze: Ausgenommen sind Änderungen, die nicht mehr als zehn Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen. Wer in einem Haus zwei von zwanzig Fenstern austauscht, löst die Anforderungen also nicht aus. Wer die Hälfte erneuert, sehr wohl. Die Rechnung läuft je Bauteilgruppe, nicht über das Gebäude insgesamt. Bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen kommt eine Beratungspflicht hinzu: Wird für das gesamte Gebäude energetisch gerechnet, muss der Eigentümer vor Beauftragung der Planung ein unentgeltlich angebotenes informatorisches Beratungsgespräch führen, und wer solche Arbeiten geschäftsmäßig anbietet, muss schriftlich darauf hinweisen.

Daneben steht ein Verbot, das oft übersehen wird. § 34 GModG untersagt es, Außenbauteile eines bestehenden Gebäudes so zu verändern, dass sich die energetische Qualität verschlechtert. Auch hier greift die Zehn-Prozent-Grenze. Praktisch bedeutet das: Eine Modernisierung darf das Haus energetisch nicht schlechter machen, als es war. Widersprechen die Anforderungen Vorschriften zur Standsicherheit, zum Brandschutz, zum Schallschutz, zum Arbeitsschutz oder zum Gesundheitsschutz, treten sie nach § 34 Absatz 2 zurück.

Heizung: die 65-Prozent-Regel ist weg, ab 2029 steigen die Brennstoff-Anteile

Beim Heizungstausch hat die Reform am stärksten eingegriffen. Die Pflicht, dass eine neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss, steht nicht mehr im Gesetz; auch das Betriebsverbot für Heizkessel ab 30 Jahren ist entfallen. Gas- und Ölheizungen dürfen weiter eingebaut werden. An die Stelle der alten Regel tritt ein Optionsmodell: § 42 GModG listet zehn Wege, die beim Ersatz einer Heizungsanlage gewählt werden können, von der elektrischen Wärmepumpe über Solarthermie, Biomasse und Hybridlösungen bis zum Anschluss an ein Wärmenetz. Je nach Wahl gelten dann die Anforderungen der §§ 43 bis 46.

Wer sich für Gas, Heizöl oder Flüssiggas entscheidet, landet bei § 43 GModG. Für Anlagen, die nach dem 29. Juli 2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, muss der Eigentümer sicherstellen, dass ein steigender Anteil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammt: mindestens zehn Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Für die Jahre 2029 bis 2034 lässt sich die Pflicht auch über eine Solarthermieanlage oder eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung erfüllen. Fällt die alte Anlage irreparabel aus, gibt § 43 Absatz 7 zwölf Monate Luft. Ist der Eigentümer nicht selbst Betreiber, trifft die Pflicht den Betreiber.

Parallel dazu steht in § 42a GModG eine Quote für Grüngas und Grünheizöl. Sie richtet sich ausdrücklich nicht an Eigentümer, sondern an die Unternehmen, die die Brennstoffe in Verkehr bringen; das Gesetz formuliert als Ziel, die für Gebäudewärme in Verkehr gebrachten Brennstoffe bis 2045 vollständig umzustellen, und verweist dafür auf die Vorgaben des Bundes-Klimaschutzgesetzes. Die konkrete Umsetzung soll ein eigenes Gesetz regeln, das die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 vorzulegen hat. Für Eigentümer heißt das: Der Preis des Brennstoffs wird das Thema, nicht ein Verbot der Anlage.

Eine echte Pflicht gilt für größere Gebäude. Nach § 60b GModG müssen Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger, die keine Wärmepumpe sind, in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder Nutzungseinheiten geprüft und optimiert werden. Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, müssen spätestens bis zum 30. September 2027 geprüft sein; jüngere Anlagen innerhalb eines Jahres nachdem 15 Jahre seit dem Einbau vergangen sind. Zeigt die Prüfung Optimierungsbedarf, sind die Maßnahmen binnen eines Jahres umzusetzen und zu dokumentieren. Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Mittelhessen ist das der Termin, der in den nächsten Monaten ansteht; in der Hausverwaltung halten wir diese Fristen für die betreuten Objekte nach.

Fachwerk, Denkmal und Wirtschaftlichkeit: wann die Pflichten entfallen

Das Gesetz kennt mehrere Ventile. Das wichtigste für Mittelhessen ist § 105 GModG: Bei Baudenkmälern, bei nach Bundes- oder Landesrecht geschützter Bausubstanz und bei sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz kann von den Anforderungen des Gesetzes abgewichen werden, wenn ihre Erfüllung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen würde oder andere Maßnahmen zu unverhältnismäßig hohem Aufwand führen. Für die Fachwerkbestände in Grünberg und den Dörfern des Landkreises ist das die entscheidende Vorschrift. Wichtig: Es handelt sich um eine Ermessensentscheidung der Behörde, nicht um eine automatische Freistellung. Der Weg führt über die Untere Denkmalschutzbehörde beziehungsweise die zuständige Bauaufsicht, nicht über eine eigene Einschätzung.

Das zweite Ventil ist die Wirtschaftlichkeit. Nach § 35 Absatz 4 GModG gilt die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke nicht für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt, soweit sich die Kosten nicht innerhalb angemessener Frist durch die Einsparungen refinanzieren lassen. Diese Ausnahme ist an die Selbstnutzung gebunden. Wer ein solches Haus kauft und selbst einzieht, kann sich darauf berufen; wer es vermietet, nicht. Weil die Dämmung der Geschossdecke im Vergleich zu anderen Maßnahmen am Haus wenig kostet, greift die Ausnahme in der Praxis selten.

Häufig verwechselt wird die Sanierungspflicht schließlich mit dem Energieausweis. Der Ausweis ist nach § 79 GModG ein reines Informationsdokument für den überschlägigen Vergleich von Gebäuden, und die Modernisierungsempfehlungen, die ihm beiliegen, sind Empfehlungen. Eine schlechte Effizienzklasse löst also keine Pflicht aus. Welche Pflichten der Ausweis selbst mit sich bringt, also Vorlage bei der Besichtigung und Pflichtangaben in der Anzeige, steht in unserem Ratgeber Energieausweis. Und die vielzitierte EU-Sanierungspflicht ist keine unmittelbare Pflicht für Eigentümer: Die Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie richten sich an die Mitgliedstaaten und ihre Renovierungspläne. Was für das einzelne Haus gilt, steht im nationalen Recht, also in den oben genannten Paragraphen.

Was die Sanierungspflicht für Kauf und Verkauf in Mittelhessen bedeutet

Für die Vermarktung ist die Sanierungspflicht weniger ein Rechtsproblem als eine Frage der Transparenz. Käufer rechnen heute mit dem energetischen Zustand: Sie fragen nach Baujahr, Heizung, Dämmung und Effizienzklasse, und ihre Bank fragt mit. Ein Haus mit ungedämmter Geschossdecke und Heizung aus den Neunzigern verkauft sich trotzdem, wenn der Preis die anstehenden Maßnahmen ehrlich abbildet und klar ist, welche Pflicht wann greift. Wie der energetische Zustand neben Lage, Fläche und Ausstattung in den Wert einfließt, zeigt unser Ratgeber Was ist mein Haus wert.

Zwei Fehler kosten in unserer Erfahrung Zeit und Verhandlungsposition. Der erste: Pflichten verschweigen und darauf hoffen, dass niemand fragt. Spätestens die Finanzierung bringt sie auf den Tisch, dann steht die Verhandlung noch einmal neu auf, und zwar in der schlechteren Position. Der zweite: kurz vor dem Verkauf hektisch sanieren. Eine Maßnahme, die der Verkäufer bezahlt, zahlt der Markt selten voll zurück; die Dämmung der Geschossdecke ist wegen der geringen Kosten die Ausnahme, bei der es sich häufig lohnt. Bei allem Weiteren ist der bessere Weg, die offenen Punkte zu dokumentieren und einzupreisen.

Bei Bleifuß Immobilien sichten wir vor dem Vermarktungsstart die Unterlagen und klären drei Dinge: Wann hat das Haus zuletzt den Eigentümer gewechselt, ist die oberste Geschossdecke gedämmt, und wie alt ist die Heizung. Daraus entsteht eine belastbare Aussage für Interessenten, statt Spekulation in der Besichtigung. Der Einstieg ist die kostenlose Immobilienbewertung vor Ort; die weiteren Schritte bis zur Beurkundung beschreibt unsere Seite zum Verkauf. Wir beraten nicht energetisch und erstellen keine Sanierungsfahrpläne, sondern arbeiten dafür mit Fachleuten in der Region zusammen. Für Gießen, Grünberg und den gesamten Landkreis sind wir in beiden Büros erreichbar.