Maklervertrag: Arten, Laufzeit und wann die Provision wirklich entsteht

Was ein Maklervertrag regelt und wie er zustande kommt

Der Maklervertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch bei den Dienstleistungen geregelt, und zwar knapp. § 652 BGB trägt die Überschrift „Entstehung des Lohnanspruchs“ und sagt im Kern: Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, muss ihn nur zahlen, wenn der Vertrag infolge dieses Nachweises oder dieser Vermittlung zustande kommt. Daraus folgt der wichtigste Satz zum Thema: Der Makler wird nicht für Aufwand bezahlt, sondern für Erfolg. Bleibt die Immobilie unverkauft, entsteht kein Anspruch auf Provision.

Das Gesetz unterscheidet zwei Leistungen. Der Nachweis ist die Information, dass eine bestimmte Immobilie oder ein bestimmter Interessent überhaupt zu haben ist. Die Vermittlung ist das aktive Hinwirken auf den Abschluss, also Besichtigungen, Verhandlungen, Abstimmung mit Notar und Bank. Beide Leistungen können einen Lohnanspruch auslösen. Steht der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, etwa einer noch offenen Genehmigung, kann der Maklerlohn nach § 652 Absatz 1 Satz 2 erst verlangt werden, wenn diese Bedingung eintritt.

Zustande kommt der Vertrag wie jeder andere: durch Angebot und Annahme. Das kann ausdrücklich passieren, mit Unterschrift oder per E-Mail, und es kann sich auch aus dem Verhalten beider Seiten ergeben. Wer ein Exposé mit klarem Provisionshinweis anfordert, es erhält und anschließend eine Besichtigung wahrnimmt, kann dem Makler damit ein Angebot annehmen. Genau deshalb lassen Makler sich die Kenntnisnahme vor der ersten Besichtigung bestätigen. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses ist das sogar zwingend, weil dort die Textform vorgeschrieben ist. Bei allen anderen Objektarten ist die schriftliche Bestätigung kein Formzwang, sondern nur die Dokumentation, die im Streitfall trägt. Ein Punkt, der oft untergeht: Der Maklervertrag ist nicht der Kaufvertrag. Er verpflichtet niemanden, die Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen.

Die drei Auftragsarten und was sie für beide Seiten bedeuten

Einfacher Auftrag, Makleralleinauftrag und qualifizierter Alleinauftrag sind die drei Formen, die in der Praxis vereinbart werden. Wichtig für das Verständnis: Diese Dreiteilung steht so nicht im Gesetz. Das BGB kennt nur „den Maklervertrag“ nach § 652. Die drei Arten sind Vertragsgestaltungen, die sich am Markt eingespielt haben, und sie unterscheiden sich darin, wie viel Freiheit der Auftraggeber behält und wie viel Verbindlichkeit der Makler übernimmt. Weil sie Vertragspraxis und nicht Gesetz sind, hängt im Einzelfall alles am Wortlaut des Papiers, das vor Ihnen liegt.

Beim einfachen Auftrag, auch allgemeiner Maklerauftrag genannt, behält der Eigentümer die volle Freiheit: Er kann weitere Makler beauftragen und selbst verkaufen. Im Gegenzug übernimmt der Makler in der Regel keine Pflicht, überhaupt tätig zu werden. Das klingt bequem und hat einen praktischen Nachteil, der im Alltag unterschätzt wird: Wenn mehrere Makler dasselbe Objekt anbieten, sehen Interessenten dieselbe Immobilie mehrfach mit unterschiedlichen Angaben, und es kann strittig werden, wer den Käufer zuerst nachgewiesen hat.

Beim Makleralleinauftrag verpflichtet sich der Eigentümer, für die Laufzeit keinen weiteren Makler einzuschalten. Der Makler verpflichtet sich im Gegenzug, tätig zu werden, also zu vermarkten und über den Stand zu berichten. Der Eigentümer darf weiterhin selbst einen Käufer finden. Beim qualifizierten Alleinauftrag kommt eine Verweisungsklausel hinzu: Meldet sich ein Interessent direkt beim Eigentümer, verweist dieser ihn an den Makler. Der Direktverkauf am Makler vorbei ist damit ausgeschlossen. Das ist die engste Bindung und gleichzeitig die Variante, bei der der Makler die größte Vorleistung erbringt, weil er weiß, dass seine Arbeit nicht am Ende ins Leere läuft.

Wie weit solche Klauseln reichen dürfen, ist nicht beliebig. Stehen sie in vorformulierten Verträgen, also in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, unterliegen sie der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB: Bestimmungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen, und das kann sich auch daraus ergeben, dass eine Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Eine Klausel, die der Auftraggeber beim Lesen nicht versteht, ist also angreifbar. Für Eigentümer heißt das praktisch: Jede Einschränkung der eigenen Handlungsfreiheit muss im Vertrag so stehen, dass sie sich in einem Satz wiedergeben lässt.

Textform gilt nur beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses

Seit der Reform des Maklerrechts im Jahr 2020 gibt es für Maklerverträge eine Formvorschrift, und sie ist deutlich enger, als die meisten Darstellungen vermuten lassen. § 656a BGB mit der Überschrift „Textform“ besteht aus einem Satz: Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform. Zwei Einschränkungen stecken darin. Es muss um einen Kaufvertrag gehen, und es muss um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus gehen.

Textform ist nach § 126b BGB weniger als Schriftform: Verlangt wird eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, abgegeben auf einem dauerhaften Datenträger, der die Erklärung unverändert wiedergeben kann. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig, eine E-Mail genügt. Fehlt die Form dennoch, ist die Folge hart: Nach § 125 BGB ist ein Rechtsgeschäft, dem die gesetzlich vorgeschriebene Form fehlt, nichtig. Ein per Handschlag oder am Telefon geschlossener Maklervertrag über den Kauf eines Einfamilienhauses löst damit keinen Provisionsanspruch aus.

Und jetzt die Kehrseite, die in der Vermarktungspraxis in Mittelhessen mindestens genauso oft greift: Für alles andere gilt § 656a nicht. Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke, Gewerbeobjekte, Pflegeapartments als Anlageobjekt und jede Form der Vermietung sind nicht erfasst. Dort kann ein Maklervertrag weiterhin mündlich oder durch schlüssiges Verhalten entstehen, und er ist wirksam. In unserem Bestand aus Gießen, Grünberg und dem Landkreis sind solche Objektarten keine Randerscheinung, sondern ein erheblicher Teil der Vermarktung. Wer ein Mehrfamilienhaus verkauft und meint, ohne Unterschrift könne nichts entstehen, irrt also.

Für die Vermietung gilt ein eigenes Regelwerk, das viele mit dem Maklerrecht des BGB vermischen. Beim Vermitteln von Mietwohnungen greift das Wohnungsvermittlungsgesetz. Nach § 2 Absatz 1a WoVermRG darf der Vermittler von einem Wohnungssuchenden kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, außer er holt ausschließlich wegen des Vertrags mit diesem Suchenden beim Vermieter den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten. Das ist das Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, zahlt ihn. Und nach § 3 Absatz 2 WoVermRG darf das Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Mietwohnung zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer nicht übersteigen; gesondert abgerechnete Nebenkosten bleiben dabei außer Betracht. Zusätzliche Einschreib-, Schreib- oder Auslagengebühren sind nach § 3 Absatz 3 grundsätzlich ausgeschlossen. Wie wir Vermietungen abwickeln, steht auf unserer Seite zur Vermietung.

Die Teilung der Provision hängt daran, ob der Käufer Verbraucher ist

„Käufer und Verkäufer zahlen je die Hälfte“ ist der Satz, den fast jede Darstellung zum Maklervertrag als allgemeine Regel führt. Er stimmt nur für einen Teil der Fälle. Die beiden Vorschriften, aus denen er stammt, haben einen eigenen Anwendungsbereich, und der steht ausdrücklich im Gesetz. § 656b BGB besteht aus einem Satz: Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Dazu kommt die Objekt-Einschränkung aus den Vorschriften selbst, die wie bei der Textform nur den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses erfassen. Kauft eine Gesellschaft, ein gewerblicher Investor oder jemand im Rahmen seiner selbstständigen Tätigkeit, gelten sie nicht. Bei einem Mehrfamilienhaus, einem Grundstück oder einem Gewerbeobjekt gelten sie ebenfalls nicht.

Wo sie gelten, ordnen sie zwei Konstellationen. Wird der Makler für beide Seiten tätig, muss sich nach § 656c BGB jede Partei in gleicher Höhe verpflichten. Verpflichtet sich der Makler, für eine Partei unentgeltlich zu arbeiten, darf er von der anderen nichts verlangen, und ein Verzicht gegenüber der einen Seite wirkt auch für die andere; davon kann vertraglich nicht abgewichen werden. Ein Maklervertrag, der von diesen Vorgaben abweicht, ist nach § 656c Absatz 2 unwirksam. Hat nur eine Seite den Makler beauftragt und soll die andere einen Teil tragen, greift § 656d BGB: Diese Abwälzung ist nur wirksam, wenn die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt, und die Zahlungspflicht der anderen Partei wird erst fällig, wenn die beauftragende Partei gezahlt hat und sie oder der Makler das nachweist. Die Reihenfolge ist also festgelegt.

Eine weitere Vorschrift wird selten erwähnt, obwohl sie den schärfsten Hebel hat. Nach § 654 BGB ist der Anspruch auf Maklerlohn und auf Ersatz von Aufwendungen ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig geworden ist. Wer also einen Makler ausdrücklich nur für seine Seite beauftragt und später feststellt, dass dieser entgegen der Abrede auch für die Gegenseite gearbeitet hat, steht vor einem verwirkten Anspruch. Diese Regel gilt unabhängig von Objektart und Verbraucherstellung.

In Erstgesprächen ist genau hier der häufigste Irrtum zu Hause. Eigentümer, die ein Mehrfamilienhaus oder ein Grundstück verkaufen, gehen von „Halbe-Halbe“ aus, weil sie es so gelesen haben, und sind überrascht, dass die Provisionsverteilung dort frei verhandelbar ist. Umgekehrt nehmen Verkäufer eines Einfamilienhauses an, sie könnten die Provision vollständig auf den Käufer schieben, was § 656d gerade verhindert. Beides lässt sich in fünf Minuten klären, bevor etwas unterschrieben wird, und es gehört vor die Beauftragung, nicht danach. Welche Leistungen für welche Provision vereinbart werden, lässt sich sinnvoll erst besprechen, wenn eine belastbare Preisvorstellung auf dem Tisch liegt; den Einstieg dafür bildet unsere kostenfreie Immobilienbewertung vor Ort.

Laufzeit und Nachwirkung: die zwei Fristen im Maklervertrag

Wie lange ein Maklervertrag bindet, steht nicht im Gesetz. § 652 BGB nennt keine Laufzeit, keine Kündigungsfrist und keine Höchstdauer. Alles, was dazu gilt, ist Vereinbarung, und für vorformulierte Verträge die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Marktüblich sind befristete Alleinaufträge von drei bis sechs Monaten. Bei Bleifuß Immobilien arbeiten wir mit einer festen Befristung und einer Berichtszusage, weil beides die Zusammenarbeit für beide Seiten überprüfbar macht: Der Eigentümer weiß, wann er wieder frei entscheidet, und wir müssen vorher liefern.

Zwei Klauseln verdienen beim Lesen besondere Aufmerksamkeit. Die erste ist die automatische Verlängerung. Eine Laufzeit, die sich ohne aktives Zutun immer weiter fortsetzt, kehrt das Verhältnis um: Aus einer befristeten Beauftragung wird eine Bindung, die der Eigentümer aktiv beenden muss. Am Markt wird deshalb üblicherweise nur eine kurze Verlängerung vereinbart, und sie sollte im Vertragstext selbst stehen, nicht versteckt in einer Anlage. Die zweite ist die Nachwirkung, manchmal Fortgeltungs- oder Rückschauklausel genannt: Sie soll den Provisionsanspruch sichern, wenn der Verkauf erst kurz nach Vertragsende zustande kommt, aber auf einen Interessenten zurückgeht, den der Makler nachgewiesen hat. Marktübliche Zeiträume liegen bei einigen Monaten; verbindliche gesetzliche Vorgaben gibt es nicht, und überlange Klauseln sind über § 307 BGB angreifbar.

Wichtig ist der Unterschied zwischen Bindung und Anspruch. Die Laufzeit regelt, wie lange Sie dem Makler die Vermarktung überlassen. Der Provisionsanspruch hängt dagegen allein daran, ob der Kaufvertrag infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung zustande gekommen ist. Diese Kausalität endet nicht automatisch mit der Laufzeit. Wer deshalb glaubt, mit dem Ende des Vertrags sei die Provisionsfrage vom Tisch, verwechselt zwei Dinge. Lesen Sie vor der Unterschrift also beides: Wie lange gilt der Vertrag, und wie lange reicht der Anspruch darüber hinaus.

Kündigung und Widerruf sind zwei verschiedene Wege

Wer einen Maklervertrag loswerden will, hat je nach Situation zwei unterschiedliche Instrumente, und sie werden regelmäßig verwechselt. Die Kündigung beendet einen laufenden Vertrag für die Zukunft. Der Widerruf ist ein Verbraucherrecht, das den Vertrag von Anfang an aus der Welt schafft, aber nur in einem engen Zeitfenster und nur unter bestimmten Umständen besteht.

Beim einfachen Auftrag ohne vereinbarte Laufzeit ist eine Beendigung in der Regel unproblematisch, weil keine Bindungsdauer vereinbart wurde und der Makler keine Tätigkeitspflicht übernommen hat. Beim befristeten Alleinauftrag ist das anders: Er läuft grundsätzlich bis zum vereinbarten Ende. Eine vorzeitige Beendigung kommt in Betracht, wenn der Makler seine vertraglichen Pflichten verletzt, also etwa trotz Zusage nicht vermarktet oder nicht berichtet, oder wenn beide Seiten sich einvernehmlich trennen. Welche Gründe tragen, hängt am konkreten Vertrag. Entscheidend ist der Punkt, der zu der häufigen Frage führt, ob man nach der Kündigung einfach privat verkaufen kann: Die Kündigung beendet die Bindung, sie löscht aber keinen Provisionsanspruch, der nach § 652 BGB schon entstanden ist oder über die Kausalität noch entsteht. Verkaufen Sie nach dem Vertragsende an einen Interessenten, den der Makler nachgewiesen hatte, kann die Provision fällig bleiben. Privat verkaufen ist also möglich, nur eben nicht an jeden ohne Weiteres.

Das Widerrufsrecht hat einen anderen Ursprung. Es greift bei Verbraucherverträgen, die im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurden. § 312b BGB erfasst unter anderem Verträge, die bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit beider Seiten an einem Ort geschlossen werden, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist, oder bei denen der Verbraucher dort ein Angebot abgegeben hat. Praktisch: Der am Küchentisch oder in der zu verkaufenden Immobilie unterschriebene Maklervertrag ist typischerweise widerruflich, der im Büro des Maklers unterschriebene nicht. Die Frist beträgt nach § 355 Absatz 2 BGB 14 Tage und beginnt mit Vertragsschluss, soweit nichts anderes bestimmt ist. Der Widerruf braucht keine Begründung, die rechtzeitige Absendung genügt, und der Entschluss muss eindeutig erkennbar sein.

Bleibt die Frage, was der Makler für Arbeit verlangen kann, die er vor dem Widerruf schon geleistet hat. § 357a Absatz 2 BGB macht das von drei Voraussetzungen abhängig, die zusammen erfüllt sein müssen: Der Verbraucher hat ausdrücklich verlangt, dass vor Ablauf der Widerrufsfrist mit der Leistung begonnen wird; bei einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag hat er dieses Verlangen auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt; und der Unternehmer hat ihn ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht informiert. Fehlt eines davon, entsteht kein Wertersatz. Davon zu trennen ist die Aufwandsentschädigung außerhalb eines Widerrufs: Nach § 652 Absatz 2 BGB sind dem Makler Aufwendungen nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist, und das gilt auch dann, wenn gar kein Vertrag zustande kommt. Ohne entsprechende Klausel im Maklervertrag gibt es also keinen Ersatz, mit Klausel kann er auch ohne Verkauf anfallen. Das ist eine der wenigen Stellen im Maklervertrag, die wirklich Geld kosten kann, ohne dass etwas passiert ist.

Was vor der Unterschrift auf den Tisch gehört

Ein Maklervertrag ist kein langes Dokument, und die Punkte, auf die es ankommt, lassen sich vor dem Unterschreiben in einem Gespräch durchgehen. Diese sieben haben sich in unserer Praxis als die relevanten erwiesen:

1. Welche Auftragsart. Einfacher Auftrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag, und was der Makler im Gegenzug zusagt.
2. Welche Laufzeit, und ob sie sich automatisch verlängert.
3. Ob eine Nachwirkung vereinbart ist, und für welchen Zeitraum.
4. Wie die Provision verteilt ist, und ob bei dieser Objektart und diesem Käufer die §§ 656c und 656d BGB überhaupt greifen.
5. Ob eine Aufwandsentschädigung vereinbart ist. Ohne Vereinbarung gibt es keine (§ 652 Absatz 2 BGB).
6. Welche Leistungen konkret enthalten sind: Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Fotos, Portale, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Begleitung zum Notar.
7. Ob eine Widerrufsbelehrung beiliegt, wenn Sie den Vertrag nicht im Büro des Maklers unterschreiben.

Zwei Dinge gehören vor diesen Schritt und nicht danach. Das erste ist eine belastbare Preisvorstellung, denn ohne sie lässt sich nicht beurteilen, ob Leistung und Provision zueinander passen; was dabei zusammenkommt, beschreibt unser Ratgeber zum Verkehrswert einer Immobilie. Das zweite sind die Unterlagen, allen voran der Energieausweis, weil er schon für die erste Anzeige gebraucht wird. Wer beides vorliegen hat, unterschreibt informiert statt auf Zuruf.

Bei Bleifuß Immobilien besprechen wir den Vertrag vor der Beauftragung Punkt für Punkt und nennen Laufzeit, Leistungsumfang und Provisionsverteilung, bevor etwas unterschrieben wird. Ob der Weg über einen Makler oder über einen Verkauf in Eigenregie führt, entscheidet jeder Eigentümer selbst; wir legen offen, was wir übernehmen und was es kostet, damit diese Entscheidung auf Fakten beruht. Eine Rechtsberatung ist dieser Ratgeber nicht und kann sie nicht ersetzen. Er gibt den Gesetzesstand zum 10. November 2026 wieder; für die Auslegung einzelner Klauseln ist eine Anwältin oder ein Anwalt der richtige Ansprechpartner, für den Kaufvertrag die Notarin oder der Notar.

Der Einstieg bei uns ist die kostenfreie Immobilienbewertung vor Ort, ohne Beauftragung. Was danach kommt, beschreibt unsere Seite zum Verkauf. Erreichbar sind wir in beiden Büros, in Gießen und in Grünberg.