Hausbesichtigung: Checkliste, Fragen und worauf es rechtlich ankommt

Was auf eine Checkliste für die Hausbesichtigung gehört

Eine brauchbare Checkliste für die Hausbesichtigung sortiert den Termin nach fünf Blöcken. Jeder Block hat eine eigene Funktion: Die Unterlagen klären, womit Sie es überhaupt zu tun haben, Gebäudehülle und Technik zeigen den Zustand und die Folgekosten, Grundstück und Umfeld entscheiden über das Wohnen, und die Fragen schließen die Lücken, die man nicht sehen kann.

1. Unterlagen: Energieausweis, Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte, Wohnflächenberechnung, bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen.
2. Gebäudehülle: Dacheindeckung und Dachstuhl, Keller und Abdichtung, Fassade und Risse, Fenster und Verglasung.
3. Haustechnik: Wärmeerzeuger samt Baujahr und Energieträger, Zählerschrank und Leitungsart, Wasser- und Abwasseranschluss.
4. Grundstück und Umfeld: Zuschnitt und Grenzen, Zufahrt und Stellplätze, Bäume und Bewuchs, Nachbarschaft, Lärm, Anbindung, Versorgung im Ort.
5. Fragen: alles, was Sie nicht sehen können, also Baujahr der Bauteile, Reparaturhistorie, bekannte Mängel, laufende Kosten, Grund des Verkaufs.

Nehmen Sie zum Termin Taschenlampe, Zollstock und etwas zum Schreiben mit, dazu ein Telefon für Fotos. Notieren Sie direkt vor Ort statt am Abend aus der Erinnerung, denn nach dem zweiten Haus verschwimmen die Eindrücke. Wenn Sie nur eine Sache mitnehmen: Schreiben Sie auf, was Ihnen aufgefallen ist, und machen Sie Fotos davon. Diese Dokumentation hat einen rechtlichen Grund. Was bei der Besichtigung erkennbar war, lässt sich später kaum noch als Mangel geltend machen (§ 442 Absatz 1 BGB).

Die Unterlagen gehören vor den Termin, nicht danach

Vor der Hausbesichtigung sollten Sie wissen, was auf dem Papier steht, weil Sie nur dann die richtigen Dinge anschauen. Eine Unterlage schreibt das Gesetz sogar ausdrücklich für diesen Termin vor: Nach § 80 Absatz 4 GModG muss der Verkäufer oder der Makler dem Kaufinteressenten den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorlegen; ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein Auslegen während des Termins genügt. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen, spätestens wenn Sie ihn ausdrücklich anfordern. Nach dem Kauf wird er Ihnen übergeben. Was im Ausweis steht und worin sich Bedarfs- und Verbrauchsausweis unterscheiden, erklärt unser Ratgeber zum Energieausweis.

Diese Unterlagen sollten Sie darüber hinaus anfordern, idealerweise vor dem Termin:

• Grundbuchauszug: zeigt Eigentümer, Grundschulden und eingetragene Rechte wie Wege- oder Wohnrechte. Ein im Grundbuch eingetragenes Recht muss der Verkäufer nach § 442 Absatz 2 BGB beseitigen, auch wenn Sie es kennen.
• Flurkarte und Grundstücksgröße: zeigt Zuschnitt und Grenzverlauf, oft anders als der Zaun vermuten lässt.
• Bauakte oder Baugenehmigung mit Grundrissen: belegt, dass Anbau, Dachausbau und Wintergarten genehmigt sind.
• Wohnflächenberechnung: die Zahl im Exposé ist eine Angabe, keine Messung. Wie die Fläche korrekt entsteht, zeigt unser Ratgeber zur Wohnflächenberechnung.
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Höhe des Hausgelds und Stand der Instandhaltungsrücklage.
• Bei Mehrfamilienhäusern: Mietverträge, Mieterliste und die Abrechnungen der Betriebskosten.
• Bei unbebauten Grundstücken: Bebauungsplan, Erschließungsstand und eingetragene Baulasten.

Aus unserer Praxis: Die Unterlage, die am häufigsten fehlt, ist die Wohnflächenberechnung, gefolgt von den Energie-Kennwerten. Beides fordern wir vor der Vermarktung gezielt nach, weil die Kennwerte schon in die Anzeige gehören. Wenn eine Unterlage nicht vorliegt, ist das kein Grund, den Termin abzusagen. Es ist ein Punkt für Ihre Notizen und eine Frage für den Verkäufer.

Gebäudehülle: Dach, Keller, Fassade und Fenster

Bei der Besichtigung ist die Gebäudehülle der Teil, der die größten Beträge bewegt und sich am besten mit eigenen Augen prüfen lässt. Gehen Sie sie von oben nach unten durch, erst außen, dann innen. Gutes Licht hilft, schlechtes Wetter noch mehr: Ein Termin bei Regen zeigt Ihnen Dinge, die bei Sonne unsichtbar bleiben.

Dach: Schauen Sie von der Straße auf die Eindeckung, auf verschobene oder gebrochene Ziegel, auf Moos, auf Rinnen und Fallrohre. Gehen Sie anschließend in den Dachraum und suchen Sie dort nach Feuchteflecken an Sparren und Unterspannbahn, nach Tageslicht an Stellen, wo keines sein soll, und nach dem Zustand der Dämmung auf der obersten Geschossdecke. Ob hier eine Nachrüstpflicht greift, erklärt unser Ratgeber zur Sanierungspflicht.

Keller: Riechen Sie zuerst, bevor Sie schauen. Modriger Geruch, weiße Salzausblühungen an den Wänden, abgeplatzter Putz im Sockelbereich und Wasserränder hinter Regalen sind die typischen Spuren. Fragen Sie nach Abdichtung und Drainage, besonders bei Hanglage, wie sie in den Dörfern um Grünberg häufig vorkommt. Prüfen Sie auch, ob der Keller als Wohnraum genutzt wird, obwohl er dafür nicht ausgelegt ist.

Fassade und Fenster: Risse im Putz sind nicht automatisch ein Schaden, Risse über Fenster- und Türstürzen oder diagonal über die Hausecke verdienen aber eine Erklärung. Bei den Fenstern zählen Verglasung, Zustand der Dichtungen, Funktion der Beschläge und Rollläden sowie Kondensat zwischen den Scheiben, denn das zeigt eine defekte Randverklebung. Zugluft merken Sie mit der Handfläche am Rahmen. Notieren Sie das Baujahr der Fenster, falls es jemand nennen kann, und ob einzelne Räume davon abweichen.

Haustechnik: Heizung, Elektrik und Leitungen tragen die höchsten Folgekosten

Die Haustechnik ist der Teil der Hausbesichtigung, den Kaufinteressenten am häufigsten überspringen und bei dem die Nachrüstung am teuersten wird. Lassen Sie sich deshalb den Heizungsraum und den Zählerschrank zeigen und nicht nur die Wohnräume. Drei Fragen tragen diesen Block: Was ist verbaut, wie alt ist es, und wer hat es gewartet.

Wärmeerzeuger und Energieträger: Notieren Sie Typ und Baujahr des Geräts, es steht meist auf dem Typenschild. Fragen Sie nach dem letzten Schornsteinfegerprotokoll und, bei Öl, nach Alter und Zustand des Tanks. Der Energieträger ist regional sehr unterschiedlich verteilt. Nach dem Zensus 2022 heizten in Hessen 58,4 Prozent der Wohnungen mit Gas und 24,7 Prozent mit Heizöl; in Gebäuden aus den 1970er Jahren liegt der Heizöl-Anteil bei 39,6 Prozent. Im Landkreis Gießen kommen dagegen 17,2 Prozent der Wohnungen aus dem Fernwärmenetz, mehr als doppelt so viel wie im Landesschnitt von 8,1 Prozent (Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt). Im Stadtgebiet Gießen ist ein Anschluss also realistisch, im ländlichen Umfeld steht häufiger noch Öl im Keller.

Prüfpflicht bei größeren Objekten: Bei Mehrfamilienhäusern mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten gilt für wasserbasierte Heizungsanlagen, die keine Wärmepumpe sind, eine Prüf- und Optimierungspflicht nach § 60b GModG. Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, sind bis spätestens 30. September 2027 zu prüfen. Fragen Sie bei Anlageobjekten also nach dem Prüfbericht.

Elektrik und Leitungen: Werfen Sie einen Blick in den Zählerschrank. Alte Schmelzsicherungen, ein fehlender Fehlerstromschutzschalter und sehr wenige Steckdosen je Raum deuten auf eine Elektrik aus der Bauzeit. Nachtspeicheröfen sind ein eigenes Thema, weil sie Heizung und Elektrik gleichzeitig betreffen. Bei den Leitungen gehören Material der Wasserleitungen, Wasserdruck und der Zustand der Abflüsse auf die Liste. Im ländlichen Raum um Grünberg und Laubach ist zusätzlich zu klären, ob das Haus am öffentlichen Kanal hängt oder eine eigene Kleinkläranlage betreibt, und wann diese zuletzt geprüft wurde.

Die Fragen an Verkäufer und Makler

Die Fragen sind der Teil der Hausbesichtigung, der Ihnen das bringt, was Sie nicht sehen können: Geschichte, Zustandsverlauf und laufende Kosten. Stellen Sie sie ruhig direkt und notieren Sie die Antworten mit. Diese Liste deckt die Punkte ab, die bei uns in jedem Termin vorkommen:

1. Wie alt sind Dach, Fenster, Heizung und Elektrik jeweils, und was davon wurde wann erneuert?
2. Welche Reparaturen und Sanierungen gab es in den letzten zehn Jahren, und gibt es dafür Rechnungen?
3. Gab es jemals Feuchtigkeit, Schimmel oder einen Wasserschaden, und wie wurde er behoben?
4. Sind Anbau, Dachausbau, Wintergarten und Carport genehmigt, und liegen die Unterlagen vor?
5. Welche Mängel sind Ihnen bekannt, die ich bei der Besichtigung nicht sehen kann?
6. Wie hoch waren die Heiz- und Nebenkosten in den letzten drei Jahren?
7. Ist das Haus an Kanal, Gas, Glasfaser und gegebenenfalls Fernwärme angeschlossen?
8. Welche Rechte sind im Grundbuch eingetragen, etwa Wege-, Leitungs- oder Wohnrechte?
9. Gibt es Baulasten, Denkmalschutz oder einen Bebauungsplan, der das Grundstück einschränkt?
10. Bei Wohnungen: Wie hoch ist das Hausgeld, wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage, und welche Beschlüsse stehen an?
11. Bei Mehrfamilienhäusern: Wie sind die Mietverhältnisse, und gibt es Mietrückstände?
12. Warum wird verkauft, und bis wann soll der Verkauf abgeschlossen sein?
13. Was bleibt im Haus, und was nimmt der Verkäufer mit?

Ein Hinweis aus der Maklerperspektive: Nicht jede Frage ist im ersten Termin beantwortbar. Wenn wir ein Objekt aus einem Nachlass oder für eine Erbengemeinschaft vermarkten, kennt niemand mehr das Baujahr der Elektrik. Ein ehrliches „das muss ich nachsehen“ ist deshalb eine brauchbare Antwort, solange die Nachlieferung kommt. Nehmen Sie die offenen Punkte schriftlich mit und fordern Sie sie vor dem Notartermin ein, nicht danach.

Warum die Besichtigung über die Mängelhaftung entscheidet

Dieser Punkt fehlt in den meisten Checklisten zur Hausbesichtigung, und er ist der wichtigste. Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wird die Haftung für Sachmängel im notariellen Kaufvertrag regelmäßig ausgeschlossen. Unabhängig davon gilt § 442 Absatz 1 BGB: Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kennt. Ist ihm ein Mangel aus grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann er Rechte nur noch geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Der Besichtigungstermin ist damit der Moment, in dem Kenntnis von einem Sachmangel entsteht. Was dort erkennbar war, geht zu Ihren Lasten.

Es gibt zwei Gegengrenzen, und beide stehen im Gesetz. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Ein bekannter, aber verschwiegener Wasserschaden im Keller fällt also nicht unter „gekauft wie gesehen“. Wo Ansprüche bestehen, verjähren sie nach § 438 Absatz 1 BGB bei einem Bauwerk in fünf Jahren, bei einem im Grundbuch eingetragenen Recht in dreißig Jahren und im Übrigen in zwei Jahren.

Daraus folgt der zweite praktische Punkt. Was im Besichtigungstermin gesagt wird, bindet niemanden. Ein Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks bedarf nach § 311b Absatz 1 BGB der notariellen Beurkundung. Umgekehrt heißt das: Eine Zusage wird nur dann zur vereinbarten Beschaffenheit im Sinne von § 434 BGB, wenn sie in der Urkunde steht. „Die Heizung ist fünf Jahre alt“ ist mündlich nur eine Aussage, in der Urkunde dagegen eine Beschaffenheitsvereinbarung.

Für Ihre Besichtigung bedeutet das drei Dinge. Fotografieren und notieren Sie, was Sie sehen, mit Datum. Fragen Sie nach allem, was Sie nicht sehen können, und halten Sie die Antwort fest. Und lassen Sie die Punkte, auf die es Ihnen ankommt, in den Kaufvertrag aufnehmen, bevor er beurkundet wird. Nicht hinschauen ist übrigens keine Strategie: Bei grober Fahrlässigkeit hilft die Unkenntnis nach § 442 Absatz 1 BGB gerade nicht.

Dauer, Zahl der Termine und mehrere Interessenten

Wie eine Hausbesichtigung abläuft, ist für viele Kaufinteressenten die zweite große Unbekannte neben der Checkliste selbst. In unserer Praxis in Gießen und Grünberg setzen wir für einen Erstbesichtigungstermin rund 45 bis 60 Minuten an. Kürzer reicht für ein Haus nicht, länger hält die Aufmerksamkeit nicht durch. Für eine Wohnung genügt weniger, für ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Einheiten braucht es deutlich mehr.

Zwei Termine sind der Regelfall und keine Belastung für den Verkäufer. Der erste Termin dient dem Eindruck: Passt das Haus überhaupt, stimmt das Gefühl, trägt die Lage. Der zweite Termin ist der Arbeitstermin mit der Checkliste in der Hand, möglichst zu einer anderen Tageszeit und bei anderem Wetter, weil Licht, Lärm und Feuchtigkeit dann anders aussehen. Wenn Sie einen Bausachverständigen hinzuziehen wollen, ist der zweite Termin der richtige Zeitpunkt, nicht der erste. Nehmen Sie außerdem eine zweite Person mit, die nüchtern bleibt, wenn Sie es nicht mehr sind.

Bei begehrten Objekten stehen mehrere Interessenten an einem Tag auf der Liste. Wir vergeben dafür Einzelslots hintereinander und keinen Sammeltermin, weil in einem Haus mit sechs Parteien gleichzeitig niemand etwas prüfen kann und der Verkäufer am Ende nicht weiß, mit wem er gesprochen hat. Für Sie heißt das: Ihr Slot ist Ihre Zeit, Sie müssen sich nicht beeilen und sollten Ihre Fragen vollständig stellen. Zur Tonalität gehört aus unserer Sicht wenig Taktik. Hilfreich ist, wenn Sie uns sagen, in welchem Zeitrahmen Sie entscheiden können und ob die Finanzierung grundsätzlich geklärt ist. Nicht hilfreich ist, Mängel aus Höflichkeit zu übersehen oder den Zustand im Termin kleinzureden, denn genau das kann nach § 442 Absatz 1 BGB später gegen Sie wirken.

Was bei Besichtigungen in Mittelhessen wiederkehrt

Zum Abschluss die regionale Seite, denn eine Checkliste für die Hausbesichtigung wird vor Ort immer etwas anders gewichtet. In Gießen, Grünberg, Wetzlar und Marburg sehen wir vier Muster besonders häufig. Erstens Fachwerk: In den Altstadtkernen, etwa in Grünberg, stehen Gebäude mit Ständerwerk und Lehmausfachung. Dort gelten andere Regeln für Dämmung und Feuchtigkeit als im Massivbau, und Denkmalschutz ist möglich. Zweitens Hanglage: Viele Dörfer im Landkreis liegen am Hang, was Keller, Abdichtung und Zufahrt im Winter zum Prüfpunkt macht.

Drittens die Wärmeversorgung, die sich innerhalb weniger Kilometer unterscheidet. Im Landkreis Gießen hängen nach dem Zensus 2022 17,2 Prozent der Wohnungen an einem Fernwärmenetz, während im angrenzenden Vogelsbergkreis 54,0 Prozent mit Heizöl beheizt werden. Fragen Sie deshalb nicht nur nach dem Heizgerät, sondern auch nach dem, was am Ort verfügbar ist. Viertens die Objektarten: Ein erheblicher Teil unseres Bestands besteht nicht aus Einfamilienhäusern, sondern aus Mehrfamilienhäusern, Pflegeapartments als Anlage und unbebauten Grundstücken. Bei diesen Objekten verschiebt sich die Besichtigung von der Wohnqualität zu Zahlen, Verträgen und Erschließung.

Wenn Sie gerade suchen: Unsere aktuellen Objekte im Raum Gießen und Mittelhessen finden Sie auf der Objektseite, und über ein Suchprofil melden wir uns, sobald etwas Passendes dazukommt. Ob der geforderte Preis zum Zustand passt, lässt sich erst nach der Besichtigung beurteilen; die Grundlagen dazu erklärt unser Ratgeber zum Verkehrswert einer Immobilie. Erreichbar sind wir in beiden Büros, in Gießen und in Grünberg.

Eine Rechtsberatung ist dieser Ratgeber nicht und kann sie nicht ersetzen. Er gibt den Gesetzesstand zum 12. November 2026 wieder; für die Prüfung einzelner Vertragsklauseln ist eine Anwältin oder ein Anwalt der richtige Ansprechpartner, für die Beurkundung die Notarin oder der Notar und für die technische Bewertung ein Bausachverständiger.